Değerli dostlarım merhaba ,
Gayrimenkul ülkemizde sadece barınma veya işyeri ihtiyacını karşılamak için değil , bunun yanı sıra yüksek kazanç sağlayan bir yatırım aracı olarak görülmektedir. Özellikle mevcut iktidarın göreve geldiği ilk yıllardan itibaren ekonomik büyümeyi inşaat sektörü üzerinden planlaması ,son yıllarda faizin düşük tutulma çabasının yanında dövizin KKM gibi enstrümanlarla baskılanması yatırımcıyı gayrimenkule yöneltti.
2012 yılında değiştirilen mütekabiliyet (karşılıklılık) kanunu yabancıların ülkemizde mülk edinmesini kolaylaştırdı ve 2022 yılında patlak veren Rusya-Ukrayna savaşı ardından başlayan göç dalgası nedeniyle başta konut talebi olmak üzere gayrimenkul talebi daha da arttı. Yaşadığımız yüksek enflasyona karşın artan bu talep İstanbul Muğla, İzmir ve Antalya başta olmak üzere bir çok büyükşehirde kira ve satış fiyatlarının enflasyon üzerinde artışına sebep oldu.
Dostlarım , ülkemizde gayrimenkul yatırımına ilgi gösterilmesinin tek sebebi getirisi değil. Gayrimenkul alım satımında kayıt dışılığın önüne geçil(e)memesi de yatırımcıların ilgisini arttırdığı düşüncesindeyim. Kayıt dışı kazanılan paranın bankaya yatırılmamasından doğan nakit paranın muhafaza zorluluğu , faiz getirisinden yoksun olması ve Türk Lirasının enflasyon karşısında erimesinden dolayı kayıt dışı kazanç elde edenlerin gayrimenkule yöneldiğini düşünüyorum.
Şahısların Gayrimenkul Alım-Satımı
Dostlarım , gayrimenkul satış kazancı şahıs tarafından elde edilirse bu kazancın beyanının gerekip gerekmediğine bakmak için Gelir Vergisi Kanununu incelemek gerekir.
Gelir vergisi kanununda 7 farklı kazanç türü vardır.
-Ticari Kazanç
-Zirai Kazanç
-Serbest Meslek Kazancı
-Ücret Kazancı
-Menkul Sermaye
-Gayrimenkul Sermaye İradı
-Diğer Kazanç ve İratlar (Arızi Kazanç-Değer Artış Kazancı)
Şahıslar tarafından elde edilen Gayrimenkul satış kazancı yukarıdaki kazanç türlerinden Ticari Kazanç ve Değer Artış Kazancının konusuna girmektedir.
Gayrimenkul Satışından Elde Edilen Kazanç Ticari Kazanç mıdır?
Gelir Vergisi Kanununda gayrimenkullerin alım satımı ve inşa işleriyle devamlı olarak uğraşanların bu işlerden elde ettikleri kazançların ticari kazanç olarak vergilendirileceği belirtilmiştir. Gayrimenkulleri işletmeniz üzerine kayıt etmeden şahsınız üzerinden alım satım yapsanız bile alım satımın sürekliliğinden dolayı ticari kazancın konusuna girdiği ileri sürülebilir. Burada devamlılık unsurunu belirleyen en belirleyici ölçüt, işlem sayısındaki çokluktur. İşlem sayısındaki çokluk gayrimenkullerin aynı takvim yılı içerisinde birden fazla veya takip eden birden fazla takvim yılında art arda satılmış olmasına göre belirlenir.
İncelenmesi gereken diğer bir konu gayrimenkul alım satım faaliyetinin bir organizasyon içinde yapılıp yapılmadığıdır. Eğer bu alım satım faaliyetleri için ofis açıp personel istihdam ederseniz ticari bir organizasyon kurulduğuna delil teşkil edecektir. İrdelenen diğer bir husus ta alım satımın şahsi ihtiyacı karşılamak için mi yoksa kazanç elde edilmek için mi yapıldığıdır ki bu bence bu çok görecelidir.
Eğer gayrimenkul alım satım faaliyetinizin ticari kazancın konusuna girdiğine hükmedilirse
-Ticari Kazanç mükellefiyeti açmanız ve defter tutmanız
-Fatura düzenlemeniz
-Satışlar için KDV hesaplamanız
-KDV, Geçici Vergi ve Gelir Vergisi Beyannameleri vermeniz istenecektir. Bunları süresinde yapmadığınızdan dolayı her biri için ayrı ayrı usulsüzlük cezası düzenlenecektir.
*Özellikle arsasını kat karşılığı müteahhide vererek karşılığında elde edeceği bağımsız bölümleri elden çıkarmayı düşünen arsa sahiplenin bu konuya çok dikkat etmesinde fayda var. Gelir İdaresi Başkanlığı tarafından bu konu ile ilgili verilen bir çok özelgede aşağıdaki metin yer almaktadır.
a) Aynı kişiye farklı tarihlerde,
b) Farklı kişi ve tüzel kişilere aynı tarihte,
c) Değişik kişi ve tüzel kişilere, değişik tarihlerde veya birbirini izleyen yıllarda,
d) Bir kısmının teslim alındığı takvim yılı içinde toplu olarak diğer kısmının ise takip eden takvim yılı içinde satılması durumunda, yapılan satışlar devamlı olarak gayrimenkul alım satım işiyle uğraşıldığına karine teşkil edeceğinden, elde edilen kazancın Gelir Vergisi Kanununun 37 nci maddesi çerçevesinde ticari kazanç olarak vergilendirilmesi gerekmektedir.
**Miras yoluyla elde edilen arsanın müteahhide verilmesi karşılığında elde edilen bağımsız bölümlerin satışından ise durum daha karmaşık. Gelir İdaresi bunu işlemdeki çokluk ölçütünden dolayı ticari kazanç olarak görse de aksine Danıştay Mahkemesi kararları da var. Aksi karar veren mahkemeler burada ticari faaliyetten ziyade servetin şekil değiştirmesinin söz konusu olduğunun altını çizmektedir.
Gayrimenkul Satışından Elde Edilen Kazanç Değer Artış Kazancı mıdır?
Dostlarım , Gelir Vergisi Kanunun Mükerrer 80 inci maddesinde edinim şekli ne olursa olsun (ivazsız olarak edinilenler hariç) gayrimenkullerin edinim tarihinden başlayarak 5 yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artış kazancı olarak sayılmıştır. İvazsız edinimden kasıt gayrimenkulün miras veya hibe yoluyla elde edilmesidir.
Diyelim ki 2020 yılında aldığınız bir gayrimenkulü 2023 yılında elden çıkarttınız bu şekilde elde ettiğiniz kazanç Değer Artış Kazancı olarak değerlendirilecektir. Edinim ve elden çıkarma tarihleri tapuya tescil edildiği veya fiilen kullanılmaya başlandığı tarihlerdir ve 5 yıllık süre hesap edilirken takvim günü esas alınacaktır.
***Örneğin 2 Şubat 2020’de alınan bir gayrimenkul 4 Şubat 2025’de satılırsa alım satım arasındaki süre 5 yıl 2 gün olduğu için 5 yıllık süre aşılmış olacağından değer artış kazancı doğmayacaktır.
****Miras veya hibe yoluyla elde edilen gayrimenkullerin elden çıkarılmasından doğan kazançlar, kaç yıl içerisinde elden çıkarıldığına bakılmaksızın Değer Artış Kazancının konusuna girmemektedir.
Gayrimenkul satışından elde dilen kazancın Değer Artış Kazancının konusuna girmesi mutlaka beyan edilmesi anlamına gelmemektedir. Her kazanç türünde olduğu gibi Değer Artış Kazancında da istisna tutarı vardır. Bu tutar 2023 yılı için 55.000TL'dır. Elde edilen kazanç istisna tutarının altında kalır ise beyanname verilmesine gerek yoktur.
Değer Artış Kazancı Nasıl Hesaplanır ve Beyan Edilir?
Değer artışı kazancında vergilendirilecek kazanç, elden çıkarma karşılığında alınan para ve eşya, mal vb. sağlanan ve para ile temsil edilebilen her türlü menfaatlerin tutarından;
• Elden çıkarılan gayrimenkulün maliyet bedeli,
• Elden çıkarma dolayısıyla yapılan ve satıcının üzerinde kalan giderler ile ödenen vergi ve harçların, düşülmesi suretiyle bulunmaktadır.
*****Gayrimenkulün maliyet bedelini ,elden çıkarıldığı ay hariç olmak üzere Türkiye İstatistik Kurumunca belirlenen Yurt İçi - Üretici Fiyat Endeksi (Yİ-ÜFE) artış oranında endekslemeye tabi tutarak arttırma hakkınız vardır.
Endekslemeye tabi tutarak oluşan yeni maliyet ve elden çıkarma sırasında yaptığınız giderler ( komisyon ödemesi) ve size ait tapu harcı ödemesi gibi giderleri düştükten sonra kalan tutar istisna tutarını (2023 için 55.000TL) aştığı taktirde takip eden yılın Mart ayı içerisinde vereceğiniz Gelir Vergisi Beyannamesi ile beyan etmeniz gerekmektedir.
Dostlarım , bazı ebeveynler sahip oldukları gayrimenkulleri çocuklarına devir ediyorlar. Tapuda devir işleminin nasıl gösterildiğinin çok önemli olduğunu düşünüyorum. Eğer çocuğa gerçekten bir satış söz konusu değilse buna rağmen tapu işlemi satış olarak yapılırsa gayrimenkulün yeni sahibi olan çocuk bu gayrimenkulü 5 yıl içerisinde elden çıkarttığı taktirde Değer Artış Kazancının konusuna girecektir. Halbuki hibe yoluyla devir olarak gösterilirse yeni sahibin elden çıkarma için beklemesine gerek yoktur. Bazıları satış ve hibe arasındaki tapu harç oran farklılığı ile çocuğa doğacak intikal vergisini düşünerek gerçekte işlem hibe olsa dahi tapu işlemini satış olarak gösteriyorlar Şahsi görüşüm iki tercih arasında ödenecek vergi ve harç açısından büyük bir fark olmadığından dolayı ''gerçekten hibe'' ise tapu işleminin de bu şekilde düzenlenmesidir. Bu tercih yeni sahibin olası satışından elde edeceği kazancı Değer Artış Kazancının dışında bırakacaktır.
Tapu Harcının Önemi
Gayrimenkul alım satımı konusunda diğer önemli bir husus da tapu harcıdır. Tapu harcı alıcı ve satıcı için ayrı ayrı %2 olmak üzere toplam %4 olarak hesaplanır. Yerleşik bir uygulama olarak tapu harcının tamamı alıcı tarafından ödenir. Harçlar Kanununa göre Tapu Harcı , gayrimenkulün emlak vergisi değerinden az olmamak üzere, gayrimenkulü devir alanın devredene ödeyeceği gerçek bedel üzerinden hesaplanır.
Bir çok alım satım işleminde alıcı ve satıcı tapuya gerçek alım satım tutarını bildirmeyerek emlak vergi değeri üzerinden hesaplanan tapu harcını ödemektedir. Günümüzde gayrimenkul ticaretinde banka kredisi kullanımın artması , Gelir İdaresinin sahibinden.com gibi gayrimenkul ticaretine aracılık yapan firmalar üzerinden yaptığı denetimler neticesinde tapu harcının düşük ödendiğine dair cezaların taraflara gönderildiğine şahit oluyoruz.
Gayrimenkul alıcılarına tavsiyem tapu harcını gerçek alım satım değeri üzerinden hesaplayarak ödemeleridir. Bu sayede sahip oldukları gayrimenkulün maliyet bedelini yüksek tutarak ileride satılması halinde vergilendirilecek kazancı düşüreceklerdir. Aynı zamanda kullandırılacak kredi tutarının artması müşteri portföylerini arttırarak satışın gerçekleşmesini hızlandıracaktır.
Tapu işlemi öncesinde hesaplanacak tapu harcı konusunda gayrimenkul danışmanınız ve tapu takipçinizin görüşlerini aldıktan sonra Mali Müşavirinizin yönlendirmesine göre hareket etmenizi tavsiye ederim.
Değerli dostlarım bu yazımda, şahısların gayrimenkul alım satımlarından elde ettiği kazançların vergilendirilmesini aktarmaya çalıştım. Bir sonraki yazımda ise Kurumların Gayrimenkul Kazançları hakkında bilgi ve görüşlerimi aktarmak istiyorum.
Sağlıcakla kalın...